苅田和哉のメガ大家　リタイア後

こんにちは、苅田和哉です。

リタイアして不動産投資主体の生活では、暇で仕方がありません。
そこで、毎日を刺激的な生活を送りたい方へのお勧めは、FX-EAです。

裁量EAでは、パソコンべったりですが、自動売買EAではスマホで時折相場を見る程度。これが、不労所得業の大家にピッタリ。


◆新たな安定爆益型のFX-EAを探していましたが、ようやく見つかりました。

そもそも論として、安定なEAは低収益ですし、爆益なEAは破綻リスクが大きいです。
これは相反する２つの特徴を持つFX-EAが本当にあるのか？

今回、有力な候補を発見したかも知れません。

先週稼働させたEAは・・・～Bitcoin対象のEA～


◆それぞれ３日間、２４時間の条件で稼働させた結果は、次の通りです。

・EA１
証拠金：２０万円
収益：１９,１１０円

・EA２
証拠金：２０万円
収益：１5,４３８円

平均すると収益は３日間で１７,２７４円

２つとも同じEAですが、動かす曜日やタイミングを少し変えています。
Bitcoinは土日でも相場が動いていますので、これまでの通貨ペアEAよりも２～３割増しの収益が期待できます。

仮に１か月、２４時間フル稼働させたら今回の収益の１０倍、約１７万円の収益が見込めます。
月利はなんと、８６％となります。
破綻リスクは、まだまだ未知数ですが、３月のフル稼働結果が楽しみです。


◆先週１週間の全FX-EAの収益は４７８,９２３円でした。

トランプ相場も、やや落ち着いた感もあり稼働EAを増やした結果です。
５０万円まであと一歩のところでしたが、月末なので、金曜日はあえて止めています。

今年から２４H稼働に切り替えていますが、危険予知がますます重要との認識です。
悪い予感がしたり、メンタルが弱いときはEA稼働数を減らしたり、時には思い切って全停止とします。

重要指標の日、ゴトウ日、月末月初は止めた方が良いと言われますが、最近ではこれらの日はあまり関係ない気がします。
それよりも、自分自身の直観を感じて危険予知をしていきます。

FX-EAは安全第一です。
溶かしても良い資金で行いましょう。
投資は自己責任でお願いします。

 

本日はSBI証券から発売された「暴落に強いファンド（投資信託）」のアナウンスです。


◆私のメイン証券会社はSBI証券ですが、この商品は暫く気が付きませんでした。
日経が歴代１位の大暴落を観測したのが８月５日の月曜日でした。その後は半値戻しまで到達しました。
私の毎日積み立ての投資信託も、現在ほぼトントンまで回復し、一息ついています。

このような大暴落を経験すると、
・銘柄の分散投資
・時間の分散投資（ドルコスト平均法）
・暴落時に買い入れ（買い増し）
となりますが、素人はなかなか買い増しは出来ないものです。
このような時に、タイムリーにSBI証券が投資信託の新商品を出してきました！


◆それは、
「SBI-Man リキッド・トレンド・ファンド」で、暴落に強いことを売りにしています。
運用開始は8月16日なので、ほやほやですね。

Manという名前がついていますが、マン・グループは、ロンドンに本社を置く世界最大級の運用会社の一つらしい。

ファンド運用ではブラックロックが有名、マン・グループは、インデックスファンドでなくアクティブファンドが得意の様。
さて、このファンドの特徴を一言でいうと上げ相場でも下げ相場でもプラスの収益を追求するトレンドフォロー型の投資信託という事です。

インデックスファンドなどでは、
・下げ相場でもロングで仕込み
・上げ相場に転換する時を待ち
含み益を取りに行く運用の仕方です。

それに対して、今回の投資信託では
・上げ相場ではロングポジション
・下げ相場ではショートポジション
により常に絶対的な利益を追求するらしい。


◆運用方法で判断すると、投資経験者やプロ好みの投資信託と言えそうです。
暴落相場でも利益を出せる手法ですね。我々のような素人域を出ない投資家には大変魅力にある商品に映ってしまいます。

しかし、この種の運用はファンドマネージャーが超優秀でないと大変難しいと思います。
ファンドマネージャーに身を委ねることになりますので、主力投資商品とすることは一般論としては最初は避けるべきでしょう。
SBI証券から詳しい説明動画も公開されており詳細はそちらを参考にされてください。

さて私はと言うと、いち早く毎日積み立て投資信託のポートフォーリオに追加。私自身がリスクを取るタイプですし、新しい商品にはトライしたい派なのです。
ただし、皆さんはSBI証券の詳細情報を良く吟味して、自己責任でお願いします。


◆最後に先週のFX自動売買の結果報告。

再開して６週目が経過しましたが、2回目の週間利益20万円超えを達成。
金曜日を除く、実質4日間の稼働で+264,470円
実は金曜日は、稼働停止推奨日でしたが朝の監視結果からレンジ相場と判断しGO！
昼少し前から15時頃までチョイ稼動し、結果的に金曜日を含めた週間収支は+292,472円となりました。

東京時間に絞って運用、かつFX自動売買のパラメーターを徹底的に吟味し、為替市場とのマッチングを取った成果と思います。
為替通貨ペアの動きが、特に本年度はクロス円もドルストレートも異様に感じます。

特にEAとマッチしない一方通行の動きの傾向が顕著のため、先週からリスクを取って値動きの大きいゴールドに絞りました。
ゴールドは時に大トレンドを生みますが、トレンド途中の反転も結構ありますので、EAはこのような反転を捉えて利確します。

一度ゴールドの利益を経験してしまうと、為替通貨ペアのFX自動売買では、全く物足りなくなってしまいます。
まぁ、これが怖いところなのですが、引続き気を引き締めて継続していきます。
 

◆不動産投資をこれから実践したいと思っている方は多いでしょう。

不動産投資と言っても、様々なジャンルがありますが、私が言う不動産投資は主として中古の１棟物を対象とします。

 

今日は、東京の不動産投資と地方の不動産投資は全く別物であるという事実についての話をします。

結論から言うと、一般の人は東京を対象とする不動産投資は難しい場合が大半です。ここで言う東京は、東京２３区中心部です。

例えば青梅市も東京ですが、私の中では地方都市のジャンルです。横浜市や川崎市も市内中心部は東京２３区と同じと考えます。

端的に言えば、富裕層や事業成功者や不動産投資家の２代目、３代目以外は、ほとんど手の出しようがありません。

 

何故なら、東京で不動産投資を一から開始しようとしたら、キャッシュをかなり保有している方か、事業で得ている利益を不動産に資産変えするなどしないと難しいのが現実だからです。

 

 

◆地方の高利回り１棟物件が、私の不動産投資の基盤になっていますので、東京の不動産投資はハードルが非常に高く感じられます。

地方の１棟物件も利回りが今現在は低下していますが、探せばフルローンや１～２割の頭金で購入できる物件もまだまだ現存します。

 

地方の１棟物件を対象に満室経営を行うには、ある程度の老力が伴いますが、当該地域に在住して時間と労力をかけることができれば、なお有効な資産形成法と考えます。

この地方の１棟物にアクセスするには多額のキャッシュは不要の場合が多く、例えば２～３千万円程度の手持ち資金とその方の個人属性や本業の儲けを活用すれば、今なお可能となります。

一方で、純資産が増えて手持ち資金も潤沢になった時点で、地方の大家さんは東京の不動産投資に取り組む事が良いです。

不動産投資の本質を深く追求するようになると、長期の資産形成手法には首都圏での不動産投資がより適すると思える様になって来るでしょう。

 

ただし、自分の代で不動産投資を終わらせる前提なら、東京の不動産投資は全く魅力はありません。
しかし２代目以降、すなわち子供達への相続を考えた場合には、むしろ東京の不動産投資が適すると言えるほど、その形態やビジネスモデルが異なっています。

 

 

◆私か過去に米国西海岸、具体的にはサンフランシスコの不動産調査を実施したことがあります。

その時、不動産投資の考え方の違いに正直驚いたものでしたが、今になって考えると、サンフランシスコで不動産の業者にヒヤリングして把握した考え方が、まさに東京２３区の不動産投資の考え方や方法論に非常に類似しています。

 

日本の人口減少や世帯数減少になっても

・不動産の値段が下がらない
・土地値が非常に高い
・利回りがせいぜい４～５％
・再開発が断続的に続いている
・人口流入が続いている

 

などの特徴から考えて、東京の不動産投資は、富裕層や事業で成功した方の相続を考えた場合の有望な対策の一つとなることは、確かだと思います。

このような視点から、私はもしかしたら、近い将来に東京の不動産投資の実践を行うかもしれません。

具体的な手法は、種々検討していますが、別の機会に述べる事とします。

 

お読み頂き、ありがとうございました。

以前のブログで、紙の資産に関して取り上げましたが、今回は私の推奨のREITに関する話題です。

今、不動産投資は物凄く、やりにくくなっています。特に１棟物については、価格が高すぎて、地方の高利回り物件でも８～１０％位です。

 

◆対処方法の一つとして、地方都市の分譲マンションの事業を紹介しました。その不動産投資法を復習しますと、

（１）場所と物件と融資

都市（政令都市が望ましい）の中心部築25～30年前後の分譲ファミリー物件。（典型例としてライオンズマンション等）融資はあまり期待できず現金購入が基本。

（２）価格帯と利回り

800～1000万円台の70ｍ２、1000～1200万円台の80ｍ2、表面利回り８％以上で回る物件。
経費は管理費、修繕積立金、固定資産税で経費差引後の実質利回りは５～６％

（３）立地が最重要

最近の市況では、駅から徒歩３～５分が目安で１０分ではやや遠い、という感触。１５分であれば客付けがやや難しくなる。徒歩３～５分なら、20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われる。

 

 

◆現物の不動産投資を現金で行うならほぼ同じ利回りが期待できるREITを選択するという投資家も多いでしょう。

REITは、現物不動産投資（分譲ファミリー中古マンション）と同じように、

 

・確実に４～５％の分配金が得られる
という特筆したメリットがある一方で売り買いが素早く出来る事により、

 

・価格が下がれば追加購入（インカムゲインの増加狙い）

・価格が上がれば売却（キャピタルゲインを得る）

・市況が悪ければ売却で逃げる（投資活動の素早い中止）

なども可能という特徴があります。

 

◆現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。

不動産自体、建物は減価償却資産で月日の経過と共に古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急には下がりません。ここが現物不動産投資のメリットの一つです。

REITも同じ目線で考えると、現金をREITという紙資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフロー（分配金）を得るという事業です。

◆REIT元本は増減しますが、株式と比較するとその振れ幅は小さく、リターンは比較的安定（現状４～５％）しています。

REITは、住居特化型、オフィス特化型、物流特化型、総合型、など様々なパターンがあり、日本の人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けない仕組みになっているものもあります。

住居特化型では、首都圏の大規模マンションなどに特化していますので、空きが出る要素も非常に少ないと思われますので、小資金から不動産投資に触れてみたい方にはお勧めしておきます。

今、長期金利が上昇する懸念が高まり実際に住宅ローン（変動）も上昇しつつありますので、その影響を嫌った投資家がREITを手放す傾向があるようです。

しかし、価格下落した時に仕込んでおけばより多くの分配金を得る事が出来ますので、私は、今がREITを仕込む一つのチャンスと捉えています。

 

大家業の不思議の一つとして、大家の気が入ると、満室経営になりやすいという事実があります。

私の物件でも、この現象は過去に何回も経験しており、今現在も継続しています。

「退去続きで新規の入居者が入らない」という物件があれば、その物件にどの程度足を運んでいるか、振り返りましょう。

 

 

◆私の物件も、長年満室経営を続けていたワンルームの物件でここ最近退去続きで、気が付けば５～６部屋が空室になっている物件があります。

他の物件のテコ入れに多忙になっていて、正直、この物件はここ２～３年は放置状態でした。

今までは他の物件の対策で、当該物件にアクションする余裕がありませんでした。今後は、まず空室を確認します。その後、管理会社とよく相談して、満室経営を目指すアクションを打ちたいと思います。

 

この物件は、駅から距離がありますので、モデルルームを作成することや、家電一式をつけて、学生や単身者が入居しやすい環境整備をすることなど、アイデアを盛り込んでいかないと、満室経営は苦しいかも知れません。

◆他物件では、次のようなテコ入れの実績があります。

・保険を活用した大規模修繕⇒空室が定常的に数部屋あった状況が満室物件に早変わり

 

・事業再構築補助金で大幅テコ入れ⇒福祉住宅としてよみがえりつつあり、空室が大幅減少し、稼ぎ頭物件へ

 

・内装リフォームを継続⇒ファミリー層から次々と申し込み、キャッシュフローが潤沢に

お金をかけたから、入居者が戻って来たという側面もありますが、何といっても大家自身の気持ちが物件に乗り移って、管理会社の皆さんへも気合が伝達という状況だと思います。

 

実際、管理会社の路面店に足を延ばして面談した結果、入居が次々と舞い込んで来たという過去の経験もあります。
これらは、目に見えない”大家の気”というものが、働いている結果であると思います。

 

 

◆しばしば、大家業は完全不労所得だと勘違いされますし、そのように宣伝する投資家も多いですが、実際の大家業は楽して簡単という事業ではありません。

 

金銭的な事や人を雇って苦労する点は他事業に比べて、はるかに楽であることは間違いありませんが、大家業の心理的な負担は、他の事業と同じようにあります。

しかし、良い管理会社や良い入居者さんに恵まれれば、楽しく一体となって賃貸経営を半ば趣味として続けることが出来ます。

私の知人に、素晴らしい物件を持っていて、築浅でキャッシュフローも申し分ない状況なのに、早く物件を売りたいという想いを抱きながら物件運営している方がいます。

細やかな方ですので、様々な住居の手直し等が毎回精神的な負担になっているようです。

 

このように、性格的に大家に向いていない方も稀にいるかもしれませんが、一般論としては普通に物件に向き合い、”満室経営を目指した気合”を時折注入していけば、楽しい大家業になり人生豊かになる事は間違いありません。