横須賀中央駅前の若松町一丁目地区、2024年2月に閉店した横須賀プライム跡地では再開発事業が進行し、2029年に33階建、総戸数273戸の商業・ホテル一体型タワーマンションが建設されます
これまで３回自宅マンション売買を繰り返して資産形成してきた私が、このタワーマンションの資産価値について解説します
駅前再開発による商業一体型タワーマンションは、資産価値の高さから新築マンション選びの鉄板になることから
購入後値下りしにくい、もしくは値上りも期待できる資産価値と、生活利便性の利用価値が両立すると判断しています
この記事を読むことで、横須賀中央駅再開発事業として2029年に誕生するタワーマンションの概要がわかります
横須賀中央駅前若松町１丁目地区再開発事業の概要
横須賀市HPには「若松町１丁目地区第一種市街地再開発事業事業計画書（変更）、令和6年1月」が公表されています
これにもとづき概要をまとめてみました
建設地は2022年2月に閉店した右側の建物、横須賀プライム跡地になります
写真は横須賀プライム閉店前のもので、横須賀中央駅ペデストリアンデッキ直結のまさに一等地になります
誕生する建物の概要
1〜4階に店舗、6〜10階にホテルが入ります
帰宅の際は、マンション住民専用のエレベーターで5階まで行き、乗り換えて11階以上の各階まで上がっていく必要があります
多くの店舗が入ることが予想され、スーパーマーケットやドラッグストア、各種医療クリニックが入ればエレベーターの移動だけで生活が完結してしまいそうです
間取りは70㎡超の3LDKが中心
間取りや面積の概要と戸数は以下のとおりです
出典；横須賀市公式HP
70㎡台前半の3LDKが中心で、広すぎず狭すぎずバランスのよい広さですね
過去記事でもおすすめの広さと間取りとしてご紹介しています
駅前再開発タワーマンションは資産価値が高い
この駅前再開発事業では行政の補助金が入っており、売主としては駅前の一等地を購入や工事費の一部を行政が負担してくれる形になる
そうなると売主としてはその分多くの利益を出せる構造になるのですが、税金が売主側に渡っているのはおかしいと批判される可能性を考慮してか比較的お手頃な価格設定になることが多いと私は感じています
駅前の希少な土地というのは、マンションだけでなくオフィスやホテル、大型商業施設と様々な目的でその土地を購入したい業者のなかで最も高い値を付けなければ購入することができません
そういう視点からも再開発物件は資産価値が高くこのブログでは一貫しておすすめしています
補助金が42%もある
事業計画書によれば、資金計画304億2,600万円のうち128億3,900万円が補助金となっている
出典；横須賀市公式HP
42%は大きいですね
これまで私が調査し記事にしてきた駅前再開発と比較しても高い割合になります
郊外で買っても良い条件をほぼ満たす
私は「買っても良い郊外マンションの条件３選」を提案していて本物件はほぼ該当します
郊外であってもその鉄道路線のなかでは中心的な駅か？
京浜急行 横浜以南の１日平均乗降人数トップ５（2023年度）
| 1位 上大岡 | 126,210人 |
|---|---|
| 2位 金沢文庫 | 59,257人 |
| 3位 横須賀中央 | 59,039人 |
| 4位 金沢八景 | 57,282人 |
| 5位 追浜 | 37,879人 |
上大岡が大きく抜けており、横須賀中央は金沢文庫、金沢八景と競っています
「その鉄道路線の中心駅」ではありませんが、主要駅の一つではあります
将来にわたって駅No.1物件として評価されそうか？
既存タワーマンションと比較してみましょう
横須賀中央駅を出て周囲を見渡すと、２棟のタワーマンションが目に入ります
ザ・タワー横須賀中央（2015年築、駅徒歩３分）
2025年現在の中古坪単価300万円（新築時坪190万円）
中心市街地に位置しており新築時の50%以上値上りしています
サンコリーヌタワー横須賀中央駅前（2015年築、駅徒歩２分）
2025年現在の中古坪単価210万円（新築時坪195万円）
こちらは坂上の裏手に位置していることから10%程度の値上りにとどまっています
ペデストリアンデッキ直結となる本再開発で誕生するタワーマンションは、横須賀中央駅のNo.1物件となることは間違いありません
ザ・タワー横須賀中央よりも高い資産価値を維持していくでしょう
駅前再開発事業として建設されるマンションか？
前述のとおりで補助金のメリットが大きいですね
横須賀は街の顔をもっている
横須賀は歴史と街の顔をもっています
三笠公園
東郷平八郎像と記念館「三笠」です
三笠は内部見学ができ展示物も充実しています
軍港めぐり
船内ガイドさんの説明が面白くて楽しめます
アメリカ海軍や海上自衛隊の艦船を間近で見れるツアーはこの横須賀だけとのこと
ドブ板通り商店街
米軍基地があるからこその街並みですね
猿島
三笠公園から船で10分ほどの無人島です
かつて東京湾を守る砲台と弾薬庫がある要塞の島であった独特の世界観を見ることができます
ジブリ映画の世界のようですね
ヴェルニー公園
花壇や海が美しいフランス庭園様式を取り入れた公園です
汐入駅最寄りの商業施設「コースカベイサイドストアーズ」をバックにした夜景も綺麗ですね
歴史と独特な文化をもった横須賀の魅力は将来にわたって維持され
その地に誕生する駅前再開発タワーマンションとなれば資産価値は揺るぎないものになるでしょう
自宅投資では新築から５年以内の転売がおすすめ
私は2024年に新たに購入した新築マンションに転居したのですが、2029年にまたこの横須賀に移り住むというように５年以内に転売して住み替える自宅投資を実践しています
５年以内というのは築10年以内の築浅中古を探している買主がいたとすれば、ほぼ新築と感じるでしょう
自分の売り出し物件に対して購入してくれる買主が一人現れればいいので、このような駅前商業施設一体タワーマンションでは実物件が出来上がったあと、街のにぎわいを感じられる状況になってからのほうが新築価格よりも高く売却できる可能性が高いのです
本物件の発売開始は2026年後半から2027年になるでしょうか
そのころ新築マンション相場がさらに上がっているのか、それとも雲行きが怪しくなっているのかわかりません
出典；国土交通省「不動産価格指数（令和６年１２月・第４四半期分）」
それでも再開発事業の完成により横須賀中央駅周辺の雰囲気、利便性を変え
誕生するタワーマンション自身の資産価値も高める
自信を持っておすすめできる物件としてご紹介できると思います
自宅投資とは数年におよぶ旅行を繰り返しているような趣味的要素もある
自宅投資では、３〜５年でその地を離れることになります
そうなると、積極的に近くの観光地を訪れたり、美味しい飲食店を見つけて通うようになったりと、住んでいるうちに楽しんでしまおうと思うようになります
数年におよぶ旅行を繰り返しているような趣味的要素もあるのです
そして、10年、20年と時が流れてから、かつて住んだ地を順番に訪れて昔を懐かしむ旅をしてみようと今から楽しみにしています
最後までお読みいただきありがとうございました
