オープンな不動産市場と魅力的なドル建て投資リターン
今回はクリプトとは関係なく、不動産投資の経験談です。
ジョージアの不動産市場はとてもオープンで外国人の土地所有も可。
法令や手続きは簡素化されており、税負担も限定的。
不動産バブルは一段落しつつあるものの、まだまだドル建てで魅力的な投資リターンが期待できる。
DO YOUR OWN RESEARCH
TBC CapitalとGALT & TAGGARTの不動産市場レポートは必読！
2024年1月のトビリシの不動産平均販売価格は$1,205/m2、賃貸利回りは10.5%。
（ジョージアでは販売価格も家賃もドル建て表記が一般的）
トビリシではお手頃価格のDighomi地区が取引件数で最多。
一方Vake地区は高級住宅街としてエクスパットに人気
バトゥミはジョージア西部の不動産バブル中心地で、トビリシと大差ない価格水準。
一方、クタイシやルスタヴィのような田舎の価格帯はトビリシの半額前後。
とはいえ
– 建物の築年数や状態
– リノベーションされているか
– 家具がついてるか、等によって
実際の販売価格はバラバラ。
複数の物件を訪問して、情報は足で稼ぐべし。
内覧
物件探しはmyhome.geやss.geを使うのが一般的。エージェントや家主の連絡先も公開されている。
（※ジョージアでは不動産エージェントはライセンス不要で誰でもできる商売なので、たまに詐欺師に出くわす）
「建設中」のアパート物件も販売されてるが、購入後にデベロッパーがトンズラして実際に建設されないパターンもあるので注意。
「Black Frame（セメントの外殻だけ完成）」とか「White Frame（部屋割りまで完成）」はなるべく避けて、「Green Frame（すぐにでも入居可）」の物件が初心者にはお勧め。
強制退去
たまに相場よりも割安な物件が販売されてるが、この手の物件は要注意。
住宅ローンの支払いが滞り、担保住宅を差し押さえられた家主が立ち退きを拒否して居座ってるパターンが多々ある。
ジョージアでは強制退去の行政手続きに数年かかり、また、実際に強制退去を執行して物件を抑えると近隣住民から村八分にされる。
この手の物件には関わるべからず。
弁護士・デューデリジェンス
トビリシでは英語対応可能な不動産弁護士は簡単に見つかるが、クオリティーはまちまち。。。
何人か会ってみて、自分に合う弁護士を探しましょう。
物件に割り当てられたCadastral CodeをMy.gov.geで検索すると、抵当や訴訟の有無が判明。特に問題なければ法務デューデリジェンスは数分で完了。
前払いと仮契約
売り主が販売額の一部前払いを求めてくる場合がある。
これは(a)買い手のコミットメントを示すためのものであり、また、(b)売り手が取るリスクやかかる時間に対する補填のためでもある。買い手の事情で取引がキャンセルされた場合、この前払い金は返金されない。
前払い金の相場はだいたい家賃1ヶ月分相当額ぐらい。
後々のトラブル防止のため、このタイミングで仮契約を結ぶべし。
仮契約ではドル建て販売価格、独占交渉権、有効期間、その他条件等が規定される。この仮契約をPublic Registryに登記することもある。
また公共料金の未払い債務等がないか、このタイミングでしっかり確認すべし。
クロージング
取引が執行できる状態になったら、弁護士がGEO/ENG二ヶ国語の不動産売買契約を作成。だいたい2~3ページの簡単な契約書。
パスポートを持って、売り主・弁護士と一緒にPublic Registryで不動産売買契約に署名。
最もカオスなのは支払い作業。
僕のケースでは、Public Registryで契約に署名後、その場でスマホアプリで支払いをするように要求され、さらに入金先が売り主ではなく娘の口座だった。。。
また、（ジョージアでは不動産売買はGELでの取引が義務付けられているが）売り主はUSD建ての支払いを要求。。。
一般に不動産売買契約では価格だけが規定され、支払い方法については全く触れられていない。銀行振込（一番安全）、現金払い、あるいは、暗号資産払い等が用いられ、支払い方法もタイミングも自由。
支払い通貨はGELの使用が義務付けられているが、実際は誰もそんな法令を守っておらず、外貨での決済が普通に行われている。銀行も送金概要欄が「private transfer」等となっていて不動産取引だと分からない場合は、USDやEURでの支払いを差し止めることもない。
こういったジョージアの商習慣をリスキーと感じる場合は、銀行のエスクローサービスを利用しましょう。
スマホから取引額を支払い後、Public Registryに登記手数料を払って手続き終了。数日で所有権変更登記完了。
公共サービス
Extract from Public Registry（不動産登記）を持って、電気やガス会社に行って契約者名を変更。
DIY
ここはジョージア、DIY天国。
登記が終わったら、日曜大工で自分好みに部屋を改造しましょう！
