こんにちは！稼プロ！23期生の前川昌隆です！
前回の記事では「①法律、②建築・建設業界、③不動産投資」に関する知識を提供すると述べ、主に①と②をご紹介いたしました。
今回は主に③についてです。
ズバリ結論を申しますと既存不適格建築物(※前回記事ご参照)は、模倣困難性がとても高く投資を検討するのに値するということです。
1R(ワンルーム)マンションを例にして具体的に説明していきます。
現在、東京23区では住戸が25㎡未満の集合住宅は小規模でないと建築できません。
25㎡の住戸は、約8帖の寝室がある1R(ワンルーム)、または、1K(ワンケー)です。
（クローゼット、風呂トイレ別、浴室暖房乾燥機、独立洗面台、Wi-Fiなどがあり1人暮らしには快適です！）
以前（区によりますが20年以上前）は、25㎡未満の住戸でも1Rマンションの建築が可能でした。
例えば、21㎡の住戸で約6帖の寝室がある1Rという具合です。
つまり、以下の比較です。
①現行法令による築浅25㎡1R(約8帖の寝室)、賃料は高い。
②既存不適格建築物である築古21㎡1R(約6帖の寝室)、賃料は安い。
長文になってしまうため詳細は省略いたしますが、この程度の広さの1Rマンションのターゲット(住む人)はどのような人でしょうか？
②の賃料の安さを魅力に感じて借りてくれる人が多いように思います。
上記はごく簡単な例ですが、既存不適格建築物（新築不可能、模倣不可能）ということによって強力な競争力を持つ物件があるということです。
既存不適格建築物の全てが投資物件として優れているという訳ではありません。
当然ですが、リスクとリターンは概ね釣り合いますので、利回り(リターン)が良い物件にはそれなりの理由(リスク)が存在します。
ではどうすれば良いのか？
「マンションは管理を見て買え」と言われますが、投資物件でも同じだと思います。
都心のマンションでは、築40年以上でもオートロック化したり、宅配ボックスを導入したり、きれいにしたりして活用している物件が珍しくありません。
既存不適格建築物である場合は、建替えをすると前と同じように建築できない（多くは制約によって不利になる）ためにきちんと管理(メンテナンス)されて長く使われています。
一方で、都心から少し外れたマンションでは、金銭的理由で建て替えもできなければ、攻めた管理（設備導入など)もできないという物件が多いように思います。
私に建築物をつくって来た背景があるからか、法令と経済の複雑性を面白く感じるからか、長く上手に使われている物件に魅力を感じております。
※何事にも例外がありますので個別事例は関係諸官庁や専門家へご相談ください。
※わかりやすさのために簡単な説明を用いました。
※投資は自己責任でお願いいたします。
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