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みなさん、GWとGWの間の平日、いかがお過ごしでしょうか？
わたしは、案の定？！セミナーだったり、事務作業だったり仕事しております！
きのうの5月１日は毎月恒例の１日参りにいきました。
お願い石ってのがあるのですが、これを毎月やってます。
まず、石を持ち上げてみてその重さを覚えておいて、願い事を言ってからまた持ち上げる
さっきより重いと感じたら願い事が叶わなくて、軽いと感じたら願い事が叶うということなのですが、これって意外と当たってたりするので面白いです。
お願い事の中のひとつに、にはもちろん、会社の売上が上がりますようにというのも入ってるのですが、どんどん売上が上がったとしても、その次に待っているのは税金です。
嗚呼、税金、、、
そろそろ会社の決算なのでヒヤヒヤしている感じです
税金のことがをよくわかっていないと大変なことになります。
不動産賃貸業で経費になりうるものとしてパッと思いつくものはリフォームかと思います。
経費をつくるためにがっつり費用をかけてリフォームすればいいのか！！と考えがちですが、実は落とし穴があります。
きょうは、そのリフォームの落とし穴について書きたいと思います。
まず、リフォーム費用は「修繕費」と「資本的支出」のどちらに該当するかで税金の扱いが変わるんです。
簡単に言うと、「修繕費」は元の状態に戻すための費用で、「資本的支出」は物件の価値を向上させたり、耐用年数を延ばすための費用です。
では、リフォーム費用の分類はどうやって決まるのでしょうか？その判断が難しい、、、
下記にポイントをまとめてみました。
１．設備の新設や取り替えにかかる費用は「資産計上」。エアコンや給湯器など、設備を新しくする場合は、原則として資産として計上し、減価償却を行います。ただし、特定の条件下では経費にできる場合もあります。
２．確実に元の状態に戻す工事はすべて「修繕費」。金額に関わらず、元の状態に戻す工事は修繕費に該当します。なぜ修繕が必要なのか、その証拠を残すことが大切です。
３．20万円未満の場合はすべて「経費」。工事費用が20万円未満であれば、修繕費に該当します。ただし、一度の支払いではなく、全体の合計金額が基準です。
４．60万円未満または取得価格の10％以下の場合はすべて「経費」。金額で判断されます。ただし、確実に資本的支出と言えるものには適用されません。
このポイントを考慮しながら、リフォームすることが大事なのですが、なんだか頭が混乱してしまいますね
わたし、今期、取り掛かっていた物件って、最小限のリフォームで客付できることを証明したくて、あんまりリフォーム費用かけてないんですよね
納税のことを考えると、ケチケチしなくてよかったということです。（しまった）
上記の「修繕費」か「資本的支出」かの判断は、事業開始した後のはなしになるので、これから不動産投資をはじめようとしている読者さんには実は当てはまらないのですよね（これもひとつの落とし穴）
事業開始する前の支出は、内容が修繕費的な内容であっても全て資産計上しなければなりません。
つまり、ボロ物件を購入して、リフォームして賃貸にだそうとする場合、リフォーム費用は全て資産として計上することになります。
そうなると「 減価償却費 」として耐用年数に応じて分割して経費にすることになりますので、かかったリフォーム費用を全部経費にすることはできませんね。
でも、安心してください！！
他に本業等で儲かってない状態の方で、これから不動産賃貸業をはじめられるという方は、
必死で経費をつくらないといけない状態ではないので
減価償却で経費が先送りになっていた方がメリットになります
嗚呼、税金のはなしって難しいですよね。
なっちースクールでは、不動産に強い税理士に先生がいらっしゃいます。生徒さんは、先生の授業が動画で見れるので、それを見てくださいね
なっちースクールに興味がある方は、まず、このセミナーを受けてくださいね
生徒さんの実績
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なっちースクール生さんの実績
９８０万円→８０万円（九州）
４５０万円→１２０万円（福岡）
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３００万円→８０万円（千葉）
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３６０万円→１５０万円（埼玉）
６００万円→４５０万円（都内）
３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
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２５０万円→ ４０万円（茨城）
１３８０万円→９００万円（都内）
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て２１戸、
団地２戸アパート２棟、計2９室所有。
著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
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