こんにちは
 

シティビルサービス札幌の斉藤です。

 

ご挨拶

 

私がこのシティビルサービス札幌に入社して2年

ブログを書き始めて、1年となりました。

 

長年、接客業をやっており

何も分からないまま始めた

不動産の仕事ですが徐々に

設備や書類仕事にも慣れてきた今日この頃です。

 

本日は賃貸契約の解約金について説明していきます。

 

賃貸でお部屋を借りる際に

必ず説明がある重要事項説明書にも

必ず記載されており。

 

北海道の賃貸の多くが敷金と礼金がない物が多く

その分、長く住んでもらいたいと言う意向があります。

 

入居時の初期費用を下げた分

縛りを設けていることが多く

それを守らなかった場合に解約金が発生すると言う事です。

 

次からは良くある

解約金についての説明となります。

 短期解約金とは…

この短期解約違約金は敷金ゼロの物件に特約条項として

記載されているのが多いです。

敷金ゼロで初期費用が安くなる分、当初の契約期間中に

退去した場合は違約金が生じるという契約です。

 

例えばですが、
A.当初契約開始日から2年未満で退去した場合は賃料の1ヵ月分相当を「短期解約違約金」として貸主へ支払うこととする。

B.当初契約開始日から1年未満で退去した場合は

賃料の2ヵ月分相当、2年未満で退去した場合は

賃料1ヶ月分相当を「短期解約違約金」として

貸主へ支払うこととする。

というような内容です。

 

Aはまだ1年未満であろうが2年未満でも賃料の

1ヵ月分相当の違約金ですが、Bの場合だと何らかの理由で

1年未満に引っ越ししなければいけない時は

賃料の2ヵ月分の違約金という形です。

Bのパターンで記載しているところは意外にあります。

それと、物件や管理会社によって、敷金ゼロでなくても

短期解約違約金が記載されているのがあります。

短期解約違約金は敷金ゼロの条件が多くなったと

同時にこの違約金の内容が増えました。

 

大家さんからすると短期で出られるとまた次の募集から

部屋が決まるまでの時間が掛かることと、短期間の間で

現状回復工事・美装をして経費も掛かることを

考慮して増えたこともあります。

2年以上住めば、この短期解約違約金から逃れられます。

契約時の重要事項説明でこの違約金に関しては

必ず説明があります。

 

 冬季解約違約金とは…

この冬期違約違約金は北海道に多く

道外ではあまり見かけないかと思います。

 

どんな内容かと言いますと

例)11月1日〜2月28日までの退去となる場合は

冬期解約違約金として賃料1ヵ月分相当を支払うまたは

敷金を違約金として充当する。

始期日が12月であったり、終期が1月末日だったりする

場合もございます。

これは、当初契約期間を過ぎても契約書上に記載されている

冬季間で解約した場合は、冬季解約違約金を

支払わなければいけません。

北海道の冬期間で退去された場合は、中々部屋が

埋まらないということから、この違約金が出来たとされております。

 

入居者からすると引っ越しのタイミングを

考えなければいけなくなります…。

借主からすると無い方が良いのですが、この冬期解約違約金が

記載されいてる契約も結構あります。

 敷引きとは…

北海道ではまず出てこない「敷引き」。

関西方面、特に九州の地域に多く賃貸借契約で

使われる項目となります。

退去した後の修繕費用に充てられる項目なのですが

敷金と内容は全然違って、敷引きとして納めた金額は

一切戻って来ません。

 

例えばですが

家賃１００,０００円・敷金３００,０００円・敷引き１００,０００円

という賃貸借契約を交わしたとします。

退去時には、敷金３００,０００円-敷引き１００,０００円＝２００,０００円が手元に返ってくる形です。

退去後の部屋が綺麗であっても敷引き分は一切戻りません…。

敷引きの金額以上の借主負担の改修工事になった場合は

さらに請求されることになります。

(もしくは敷金から差し引き)

年々、初回費用ゼロ物件が増えていることもあり

この「敷引き」は減りつつあるようです。

定期借家契約とは…

北海道でも僅かながら、「定期借家契約」として賃貸借契約を

交わす物件もあります。

どのような内容かと言いますと、契約期間が満了したら

更新しない限り契約は終了となります。

なので、住んでいる方は契約期間満了と同時に

退去する形となります。

貸主側を考慮した契約と考えて良いかと思います。

よくあるのが、転勤を命ぜられてマイホームを

数年空けなければいけないとします。

転勤から戻ってきたら、またマイホームに

住みたいとなった場合に、転勤の間は賃貸で

貸しておいて転勤後には必ず退去してもらいたいという

場合などです。

通常の賃貸借契約ですと、借主有利となり退去を

させたいとなっても法的に難しく、この定期借家契約は

空き家対策の一環で出来ました。

必ず退去するということであれば、貸主側が

貸しやすくなるということです。

借主からすると、契約満了となれば退去となるため不人気です。

 

その分家賃が安い物件が多いと本州の方は言うのですが

北海道の僅かながらの物件の家賃を見るとそうは

あまり思えないです…。

北海道だとアパート・マンションよりもテナントの方が

やや多いかも。

貸主と話し合いの上更新することも出来ます。

借主からすると、普通の賃貸借契約の方が良いですね

 

 

 

本日は色々な解約金について説明させて頂きました。

 

お金に絡む事は必ず重要事項説明書や契約書に

記載されておりますのでしっかり確認し

引越し予定を立てましょう。