ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である。
ウメックスさんの梅干しが美味しすぎる件！！
思い出しただけで唾が口内に溢れるんじゃ！！
ポチ見たら押忍！位の条件反射にして欲しいんじゃ！！
性格が破綻しているので、Vシネマに出ることに興奮を隠せない。
2021版不動産投資はどうじゃろうか？？
詰将棋の内容は、2021年の総括で各媒体で公開している。
健美家YouTubeで動画でも配信（12/6、12/13公開）
健美家コラムでも公開予定。
stand.fmで音声でも公開。
コメントやtweet大歓迎。
コモリン
2020年収入（会社員460万、アフィリエイト590万）※2020で会社員は退職
貯蓄1500万円
続き～
◯5件目：東京都板橋区アパート+戸建て【2手目予定】
10/1
ホンイツさんが値下げされた板橋区2棟一括販売物件に問い合わせを入れる。
（元々は3000万OVERで出ていた）
バーベキューの仕込み中の塾長、ベンツさんが台風の中、物件視察。
10/2
入居者の属性や使えないお風呂のことについて聞き取り。
大きな問題がないため買付証明書を仲介業者に提出。
同時に三井住友トラストに融資を打診。
10/8
三井住友トラストより仮審査の回答がくる。
【仮審査の結果】
融資金額：物件価格90％（2,680万円）
金利：3.9％
融資期間：30年
条件；東村山市戸建てを共同担保として入れること
トラストから良い条件が出たため、本審査に移行する。
10/9
塾長と現地確認。売主様、仲介業者とのスケージュールが合ったため、次の日に契約する流れとなる。
10/10
仲介業者本社にて契約。契約後、管理会社への挨拶も行う。
10/14
三井住友トラスト本審査の面談のため、トラストに訪問。
10/26
三井住友トラストより本審査の結果が出る。
仮審査と同条件の「物件価格の9割」まで融資が出ることに。
11/8
金消契約のためトラストに訪問。
11/11
決済。無事2手目まで進む。
①物件価格
2,985万
②借入金額・年数・金利（頭金2割）
2,680万・30年・3.9%
③収入金額・返済金額
27.3万−12.6万=14.7万
④返済比率
46.1%
⑤戸数
5戸(戸建て＋4戸アパート）
⑥利回り
11％
◯初期費用
頭金約1割 298.5万
融資手数料 44.2万
仲介手数料 105.1万
登記費用 86.1万
火災保険 62.7万
収入印紙 2万
合計 598.6万
※火災保険については、アパート、戸建てともに「火災保険＋地震保険＋火災地震保険特約30％」に加入
～コモリン目線～
東村山市戸建てを購入してから9日後にホンイツさんが発見した物件。
CFゲーム会の準備をしていた塾長がたまたま動ける時間帯で、
すぐに物件調査できたことにより全てがスムーズに進んだ。
買付後、三井住友トラストに融資を打診した段階で、
私以外に買付を入れている方がもう一人いると仲介業者から聞いたときは、
買える確率は高くないなと思っていた。
ただ、私は元付に対して買付を出しており、
よほどのことがない限り番手を変えられることはないのかなとも考えていた。
融資結果の連絡、契約とトントン拍子で進んでいたものの、
やはり頭の中では2021年にチャレンジした1～3件目が買えなかったことがよぎり、
結局決済日の前日も「何か問題が出てきて物件が買えないのでは？」とドキドキしていた。
結果、2手目に無事進むことが出来てホッとしている気持ちと、
大家としてしっかり運営しなければという2つの気持ちが生まれた。
～塾長目線～
一手目を現金戸建てで指すことが出来た。
現金も残っている。
後は銀行に当てて買えても良い物件を探して、当てるだけ。
そこで、共同担保として一棟目がどう評価されるか？
それで、今後に探す物件の方向性が決まるな～と考えていた中で、
都内再建築不可物件の買いたいクラスの案件が出た。
翌日の飯能でのCFゲーム会の準備（おでんとBBQの仕込み）をしている中で、
ホンイツ君が物件を見つけてグループLINEに上げてきた。
外は台風。
準備も途中。
すぐに見に行った。
（見ているときに、ベンツ氏の大事な傘が破壊されるくらい激しい風雨だった）
板橋区で有名な地主一族が持っていた物件で、
戸建てが一棟、4戸アパートがついて１１％OVER。
しかも、近隣相場の半額以下で貸している部屋もあり、
理由を聞くと風呂場の修繕が必要で、修繕なしで貸しているためとのこと。
その部屋は定期借家契約で貸しているので、更新時に退去してもらうことも出来る。
その後、直して貸し出せば通常の家賃で募集可能。
50～70万ほどの修繕で、家賃UPも見込め、募集にあたって立地も良い。
木造戸建て＋4戸アパートと、バランスも良い。
すぐ買付を入れて、押さえた。
購入から10日も経っていない所沢戸建てを共同担保に入れての申し込みは
『早すぎるか？？』
という若干の不安もあったが、すべてが上手く運んだ。
2020年のコロナ禍での渋い融資状況から、
少しずつ融資の波が戻りつつあるように感じる。
買える時に買うべき物件を購入して行けば、基本的に失敗しない。
初期2手で月々に手元に残る金額を確保できると、残り2手が指しやすい。
事業（個人事業）として安定させるのは5手目以降で検討できる。
まずは、収入がある状態を作り上げることが一番大事。
コモリンは丁度よい物件を丁度よく買えたと思う。
続き・・・・・気になる？？？
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