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テーマ動画（富裕層・高属性サラ
リーマンは建物利回りで判断せよ）
最初に民泊初期のグレーなお話から
「建物利回り」と言う概念をサラっ
と述べられています。
しかし、この建物利回りと言う論点
は極めて重要な投資概念です。
ですので、この概念を深堀して解説
したいと思います。
但し、この考え方は低属性・低資金
の方は資金力・与信力が足りないの
でこの投資手法はCF的にハイリスク
で少々、難しいです。
コツコツ不動産投資法が成功しFIRE
レベル到達後から採用して下さい。
現在の不動産投資は低収入・低属性
サラリーマンには正直キツいです。
このお話はあくまでも資金力のある
富裕層や高属性サラリーマンが対象
になります。
不動産投資の世界も過当競争時代に
なっており、昔のス〇ガ銀みたいに
年収500万程度なのに何億でも融資
が付くような甘い時代ではなく金持
ちや富裕層・高属性のサラリーマン
が圧倒的に有利になります。
まあ、これは時代の流れなので仕方
ない事ですね…
投資・事業の世界は先に気が付いた
者が先行者利益を得るのです。
中低属性サラリーマンは大きな借金
などせず無理しないでインデックス
投信長期定額積立をお勧めします。
参考動画（インデックス×NISA最強説）
さて、本題の「建物利回り」と言う
概念を解説します。
これは長期的な予測で土地値が下が
りにくいまたは上がるエリアの不動
産投資で成立する考え方です。
よって、地方郊外で立地がイマイチ
の物件では成立しません。
具体的に1億2千万円の築古アパート
の例でお話を進めます。
土地値の実勢相場が8千万とした場合
1億2千万-8千万＝4千万の建物投資
と見て投資利回りを再計算します。
なぜなら土地値の8千万は実勢価格で
買った時点で土地価格で債務が保全
されているからです。
だから、正味投資額は4千万の建物の
購入で投資と言う見方になります。
この物件が仮に8％とすれば家賃年収
は960万となります。
つまり、建物4千万に対して表面利回
りで年960万の家賃なら…
計算：960万÷4000万＝24％
正味では、24％の「投資利回り」に
なります。
経費率も考えて実質利回りを表面利
回りの６掛けに換算しても14.4％と
言う超高利回りになります！（笑）
三大都市圏で土地値が堅いエリアで
は築古アパート投資は基本的にこの
様に見て投資分析・判断をします。
築古アパートの良い点は家賃下落率
がほぼ止まっているので現利回りが
正味の利回りに近くなります。
新築や築浅アパートは家賃下落率が
一般的には激しいので初期の利回り
の数字ほど実際には儲かりません。
あとは修繕費を低コストでキチンと
定期メンテができる経営能力がある
投資家なら家賃CFも永続的かつ安定
的に得られるATM物件になります。
14.4％の利回りと言えば地方ド田舎
の過疎化がほぼ確定で地価が大暴落
候補のハイリスク投資になります。
だから、富裕層や高属性で利口な投
資家たちは地方郊外の地価が下落傾
向のギャンブル性が高い不動産への
投資はロジカルに避けるのです。
こうした不動産投資の本質を知って
いるプロの投資家たちの多くは地方
郊外の低立地で高利回りのアパート
には見向きもしないのです。
とにかく、融資が付きやすいからと
言って新築や築浅のアパートは業者
の養分になるだけで初心者は不用意
に買わない事です。
そうした物件は価格に対する実質的
な土地値比率が低いから建物利回り
も低くなり見かけ以上に投資効率が
悪いからです。
まあ、土地値が２倍にも３倍にもな
る見込みなら新築・築浅アパートで
も出口で儲かる可能性はありますが
そのような一等地系の物件は価格帯
も高く一般サラリーマンには価格的
に融資が付かず手が出せません。
私のステージでは「建物利回り」で
物件の購入を判断します。
だから、築古一棟アパートが大好物
なのです！（笑）
私の現在の投資戦略は建物利回りが
ベースで新築や築浅アパートや中古
一棟RC造マンションには全く興味が
ありません。
築古２階建の木造一棟アパート系が
結局、一番コスパが良いと言うのが
私の経験上の結論です！（笑）
但し、レジデンス限定の不動産投資
のお話で商業ビル系は逆に築古なら
中古RC造一棟ビルが難易度は高いが
面白いです。
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