テーマ動画（ザックリ動画だが小規模

不動産投資の旨味の輪郭を掴める！）

まあ、ザックリ過ぎなので実際的には

もう少し細かい検討は必要です。

100万円のボロ戸建？結構ヤバい物件

なので建築・内装系のプロ級の目利き

がないとドツボに嵌ります…

そしてクマやオオカミが出てくる地方

辺境のボロ戸建などはほぼ誰も借りて

くれませんので…（苦笑）

賃貸需要のある、まともな地方・郊外

ならば、最低500万以上は必要です。

 

しかし、大きな輪郭は合っています。

レバレッジを効かせて更にCFもザク

ザクと言うのが理想ですが…

それがいわゆる築古木造一戸建投資法

なのですが、その話はまた別の話題に

なるので余談で後述します。

 

最初はCFを諦めて長期譲渡のタイミ

ングまで保有して売却でまとまった

キャッシュを得ると言うやり方です。

これは実際には中古区分投資でも可能

なので中古一戸建に必ずしも固執する

必要はありません。

但し、中古区分マンション投資は利回

りが低いので一戸建投資より投資効率

は一般的には大きく劣ります。

 

さらに中古区分は手を出しやすいので

一戸建ほど安く手に入れるのが非常に

難しいのです。（だからお勧めしない…）

それは、まず初期段階では融資が付き

やすい点にあります。

だから、価格も高止まりしやすい傾向

が中古区分の特徴と言えます。

中古区分は単価は低く流動性が一棟物

よりも遥かに良いので売りやすく買い

やすいのです。

ただ、すぐに債務超過になるので規模

拡大が出来ないので如何に連続で譲渡

益を叩き出すか？の勝負になります。

ただ、あまり頻繁にやると宅建業法上

の無免許営業になるので要注意です。

つまり「再販業者」と認定される頻度

で売買するとかなりヤバい訳です。

（⇒古物商免許と似ている）

まあ、その為にも宅建士を取って宅建

業免許を得て再販事業者にもなり投資

家兼宅建業事者として堂々と儲ければ

良いのです。

 

また、税制上でもRC造が殆どなので

減価償却費を活用した税の繰り延べが

出来きずBTCF上では同じに見えても

ATCF上では非常に不利なのです。

減価償却費とは？税の繰り延べと言う

効果しか思いつかないから、どこかの

ヘボ税理士みたいな三流の経営評論家

みたいな理解になる訳です…

 

税の繰り延べの経営者的視点とは？

納税猶予よる無利息融資制度と解釈を

変更すれば、如何にCF経営に有用な

資金繰り戦略であるか？が正しく理解

できます。

例えば、減価償却の計上で個人の所得

税と住民税で200万節税（納税猶予）

出来れば、銀行から無利息・無担保・

無手数料で200万の融資が獲得できた

事と事実上、同じになります。

これは築古木造一棟アパート投資法の

ノウハウ（核心部分）でもあります。

 

～ここらら余談です～

中古一戸建投資と中古アパート投資は

実は同じなのです。

一棟内の戸数が単数か？複数か？違い

でしかないのです。

築古一戸建投資法とは、築古木造一棟

アパート投資法の「スケールダウン」

版なのです。

だから、中古一戸建投資は築古木造一

棟アパート投資法のステップアップの

トレーニングにもなるのです。

～余談終わり～

 

話を戻して…

税の繰り延べとは融資と同等の効果が

得られる事と理解すれば良いのです。

このあたりまで理解するのは少々時間

が掛かると思います。

特に、サラリーマンで経理担当者でも

なければなかなか理解できない内容な

のですが自営業者や不動産投資を何年

かやった人は、すぐにこの内容が理解

できると思います。

不動産投資でのCFの考え方で大事な

のはこの視点なのです。

特にハイレバの不動産投資家であれば

CF計算書には細心の注意を払う必要

があり、この理解が不足すると下手を

すると黒字倒産します。

ここまで理解できれば会計上で大きな

失敗をする事は無くなるでしょう。

 

ベテラン大家さんたちからすれば何を

当たり前の話を書いてるの？と馬鹿

にされそうですが…

初心者や素人はこんな基本も知らずに

エイやッ！でやる人があとを絶たない

のです…（苦笑）

ここから説明しないとダメなんです。

 

最後に理想的な築古一戸建投資法から

一棟投資家になられた方のストーリー

を成功例として見て下さい。

【総投資額3億円超】42歳

で不動産投資を始めFIRE

↑良いお手本になると思います。