マイホームを購入するための
諸費用は 分かりました。。。
では、
実際にあなたはいくらの物件が
購入できるのでしょうか?
マイホーム購入を現金で出来るのであれば
苦労しませんが、ほとんどの方は
住宅ローンを使うことになると思います。
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銀行借入金額＋自己資金が
≧物件価格の１１０％
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であれば良いわけです。ですが、
ここで注意したいのが
あなたが今お持ちの 預金全部は
頭金にできません。
◇購入により派生するその他の費用
引っ越したら、カーテンも家具も新調したいし
ＴＶも冷蔵庫もそろそろ替え時など引っ越す
ことにより必要ではないけれども
なるべく気持ちよく住み替えたい
となるといろいろ出費は重なるものです。
それらの費用は残したいものです。
◇生活費生活予備費とでも言いましょうか。
今のまま元気にお仕事ができていれば
問題ありませんが、いつ何時怪我をするか
病気になるかわかりません。
◇将来の備え
近い将来の車の買い替え。
子供がもう少し大きくなったら
海に山にいろいろ連れて行ってやりたいっ。
また、教育資金。
今から数年後には私立○○学園に入れてやりたいっ。
大学だって学費だけで年間１００万円
私の子供であれば
国立は難しいかもしれませんので（苦笑）etc.
少なくとも、会社員の方で3ヶ月。
自営業者約１年分。
用意しときたいものです。。。。
・・・無理やんっ。
できんわっ！
って聞こえてきそうですが
あくまでも理想です。
以上を踏まえて、今の預金全額ではなく
購入後の生活も考えて余裕を持った
計画の上で頭金を入れるのが良いですよ。
っていう話です。
実際、私のお客様もほとんどの方が
そんなに余裕はありません。。。
みなさん、趣味の出費を抑えたり、
タバコやめたり、いろいろ節約して
月に5,000円・１万円を絞り出して
毎月のローンを頑張って返済しています。
頭金も欲しい物件にローンが届くように
父母ローンで頭金をアップさせ
融資申し込みする場合も多いです。
現実的に物件価格の1割分位
ご用意できれば充分ではないでしょうか？
すべてローンにする方法もあります。
それは、後程。
■銀行はあなたの
何を見て融資をするのか？
あなたの年収･自己資金･勤続年数･会社の規模
今現在・過去の借入状況・返済履歴など
あなたの属性をみて融資金額を決定します。
一番わかりやすい一つの基準に
返済比率というのがあります。
年収に対してローン返済額（年額）が
何％になるかをみて基準の％以内に
返済額が 収まれば融資ＯＫという基準です。
銀行によって基準は若干違いますが、
たとえば、ある銀行では、
返済比率を以下のように設定しています。
例えば、年収４５０万円の方は上の表から
返済比率４０％以下ですので
４５０万円×４０％＝１８０万円以内であれば
融資が通るということになります。
月々にすれば１５万円です。ですが、
返済比率の計算では実際に借入をする際の
金利で計算して月々の支払額を見てくれません。
今は、至上最低金利時代といわれる
中住宅金利0.675％なるものも登場しています。
0.675％です。
とんでもない低金利です。
あって無い様な金利です。
先ほどの返済比率の４０％以内に
納まるようにこの0.675％で計算してみると
年収450万円の方でも
5600万円以上の
借り入れができる計算になります。
・・・まぁ、そんな訳はありません。
ある都市銀行では
計算上基準の金利は４％
で計算します。
えっ?!高くないですか？・・・はいはい。。
あくまでも審査時の金利です。
実際には0.■△□％で借りれるとしても
４％という金利になったとしても
返せれるだけの収入がある方に貸す
という解釈でお願いします。
ですので、月々１５万円の支払いに
納まる借入額は逆算すると、
３，３８８万円の金額です。
この金額が最大で借りれる金額になります。
計算上の基準の金利が銀行によっては
2.675％というのもありますので、
仮に2.675％で計算すると450万円の
年収の方は約4,080万円まで
借りれる計算になります。
多く貸してくれる銀行が
一番いいようにも思いますが、
決してそんな事はありません。
多く貸してくれる銀行は、
多く借りすぎる銀行かもしれません。
また、優遇金利が一緒でも普段から
使っている銀行なので扱いやすい。
（給与振込先）とか、ＡＴＭ・支店が近くに多い。
繰上げ返済がしやすい。とか。。。。
あなたに合った銀行を選び、
あまり無理をしないで返せる金額を
借りるのが得策です。
審査終了で全てがOKという訳ではなく
その後数十年間返済して
いかなければなりませんので。。。。。
あまり無理はしないのが得策です。
私も含めて、不動産会社の営業マンは
物件価格によって手数料も変動しますので
なるべく高い金額の物件を購入して
いただけるのはそれに
比例して手数料も高くなるので、
嬉しいですが、やはり、
売って終わりではありませんので、
先ほども説明しましたように
住宅ローンを借りたあなたは、
返済を何十年もしていかなければなりません。
じっくり検討する必要があると思います。
決して、融資してもらえる金額は
買っても良い金額ではありません！
あなた（世帯）の月々の支払額に
落とし込んで計画する必要があります。
仮にあなたが今現在、賃貸物件で
月々8万円の家賃,駐車場を1.6万円で
借りているとします。
合計で月々96000円の支払い。
その支払いと同じ生活レベルで
購入するならば、ローン支払いは
地域によっても差はありますが
もう1万円低い86,000円が上限
ではないでしょうか？
購入すると、ローン支払い以外にも
固定資産税の支払いがあります。
物件評価額にもよりますが、
私が居る兵庫県尼崎市周辺では
25坪前後の新築戸建てで
月々8000円～15,000円位かかります。
固定資産税の請求は年１回
4月頃に請求があります。
4回に分けての支払いも可能です。
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