こんにちは。アメリカ大家です。
前回は海外のニュースが、十分に詳細が検証されずに、表面的に
解釈され、伝えられているという問題点を指摘しました。
アメリカの経済指標や株価は日本の株価を左右する重要なものと
なっていますので、堅実なみなさんにはぜひ、多角的に、
できれば現地の生の情報に触れていただきたいと思っています。
米国雇用統計の裏に潜む真実
日米共に金融緩和から株高、不動産高などの
資産価値の上昇(バブル?)を引き起こし、アメリカでは一部、
実体経済の回復も見られるものの、日本では昨年は
実質マイナス成長だったとか。
日本ではこれから、第三の矢による実体経済のてこ入れが
行われていくものと思います。
それでは前回の続きとして、日本で誤解されている
可能性のあるアメリカ不動産関連の情報として
アメリカの不動産市場は「バブルに向かっているのかどうか」
という点を見ていきたいと思います。
まず、みなさんはあの米国株高をどう見ておられるでしょうか。
これも意見の分かれるところですね。
しかし、米国は2015年に利上げがほぼ間違いなく実施され
そうなので、そこで真価が問われることになると思います。
米国株に追随する日本株が実体経済が改善する前に、
下落に転ずるようなことにはなってほしくないと思っています。
まあ、大丈夫でしょうけど。
本題に入りますが、アメリカ不動産がバブルであるという
「根拠」はまず、どこから来ているのでしょうか。
確かに不動産価格は順調に上昇しているのですが、
バブルの根拠として論じられているものは実は
Affordability(入手しやすさ、値ごろ感)なのです。
カリフォルニアやテキサスの一部地域でずば抜けた
価格上昇があることはこのブログでも紹介していますが、
それらは大手不動産情報会社のRealtyTracによると
全米の1%ほどだそうです。しかもテキサスに関しては
雇用や所得の上昇などの経済指標の裏づけもあり、
バブルとよぶにはふさわしくないとの見方もあります。
バブルの懸念をAffordabilityの観点からみてみると、住宅価格の
上昇が賃金の上昇を上回っているという理屈になります。
そしてそれは事実として実際に起こっています。
これに関しては以前、以下のブログ記事で紹介しています。
大統領に提出された衝撃のレポート
現在の「所得の伸びが鈍い状況」からすると住宅価格は
12%から15%ほど下落してもおかしくないという意見です。
これが私がしつこく、若い世代の活力の云々を
取り上げる理由であって、株高や失業率改善に見られるような
よい指標が、人々の収入面にはまだ現れていないのです。
ホワイトハウスに提出されたレポートですから、インパクトは
それなりにあったと思います。しかも誰かがこういった見出しで
記事を書いてしまうと詳細を吟味する前に、それが真実として
一人歩きしてしまうのが怖いところです。
上のブログ記事の中でも述べたのですが、株価と比較すると
不動産価格はまだまだ上昇余地があるといえるのですが、
所得の伸びから見ると「値ごろ感」は消えつつあるといえます。
しかし、それが「バブルなのか」というと、
どうなんでしょうねー。金融緩和の局面では
昨今の日米の事例からも明らかなように、
株や不動産といった資産価値が先に伸張します。
現在の不動産価格がバブルであるとするならば、
株価に関してはどうなのかがもっと活発に議論されてもよいと
思うのですが、それほどでもないようですね。
日本でも実体経済がマイナス成長である上に、
円安によって対外的に資産価値が目減りしている
にもかかわらず、(円安だからこそ？)高騰している
株価や不動産に警鐘を鳴らす声があるわけです。
両国政府はこれがバブルで終わらぬよう、経済の成長戦略を
重ね合わせていくわけですね。
私も以前、以下のような「議論を呼ぶ記事」を書きました。
米国は再び金融危機に向かうのか？
この記事では「住宅取得のハードル」を下げるために、
融資基準を緩和する新しい政策について書いています。
この政策が「危険な賭け」ではなく、有効な成長戦略の
一つとなるものと政策立案者、並びに今後の運用を
信じたいと思います。また、そう願ってやみません。
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ご協力いただけるとうれしいです。***」
前回は海外のニュースが、十分に詳細が検証されずに、表面的に
解釈され、伝えられているという問題点を指摘しました。
アメリカの経済指標や株価は日本の株価を左右する重要なものと
なっていますので、堅実なみなさんにはぜひ、多角的に、
できれば現地の生の情報に触れていただきたいと思っています。
米国雇用統計の裏に潜む真実
日米共に金融緩和から株高、不動産高などの
資産価値の上昇(バブル?)を引き起こし、アメリカでは一部、
実体経済の回復も見られるものの、日本では昨年は
実質マイナス成長だったとか。
日本ではこれから、第三の矢による実体経済のてこ入れが
行われていくものと思います。
それでは前回の続きとして、日本で誤解されている
可能性のあるアメリカ不動産関連の情報として
アメリカの不動産市場は「バブルに向かっているのかどうか」
という点を見ていきたいと思います。
まず、みなさんはあの米国株高をどう見ておられるでしょうか。
これも意見の分かれるところですね。
しかし、米国は2015年に利上げがほぼ間違いなく実施され
そうなので、そこで真価が問われることになると思います。
米国株に追随する日本株が実体経済が改善する前に、
下落に転ずるようなことにはなってほしくないと思っています。
まあ、大丈夫でしょうけど。
本題に入りますが、アメリカ不動産がバブルであるという
「根拠」はまず、どこから来ているのでしょうか。
確かに不動産価格は順調に上昇しているのですが、
バブルの根拠として論じられているものは実は
Affordability(入手しやすさ、値ごろ感)なのです。
カリフォルニアやテキサスの一部地域でずば抜けた
価格上昇があることはこのブログでも紹介していますが、
それらは大手不動産情報会社のRealtyTracによると
全米の1%ほどだそうです。しかもテキサスに関しては
雇用や所得の上昇などの経済指標の裏づけもあり、
バブルとよぶにはふさわしくないとの見方もあります。
バブルの懸念をAffordabilityの観点からみてみると、住宅価格の
上昇が賃金の上昇を上回っているという理屈になります。
そしてそれは事実として実際に起こっています。
これに関しては以前、以下のブログ記事で紹介しています。
大統領に提出された衝撃のレポート
現在の「所得の伸びが鈍い状況」からすると住宅価格は
12%から15%ほど下落してもおかしくないという意見です。
これが私がしつこく、若い世代の活力の云々を
取り上げる理由であって、株高や失業率改善に見られるような
よい指標が、人々の収入面にはまだ現れていないのです。
ホワイトハウスに提出されたレポートですから、インパクトは
それなりにあったと思います。しかも誰かがこういった見出しで
記事を書いてしまうと詳細を吟味する前に、それが真実として
一人歩きしてしまうのが怖いところです。
上のブログ記事の中でも述べたのですが、株価と比較すると
不動産価格はまだまだ上昇余地があるといえるのですが、
所得の伸びから見ると「値ごろ感」は消えつつあるといえます。
しかし、それが「バブルなのか」というと、
どうなんでしょうねー。金融緩和の局面では
昨今の日米の事例からも明らかなように、
株や不動産といった資産価値が先に伸張します。
現在の不動産価格がバブルであるとするならば、
株価に関してはどうなのかがもっと活発に議論されてもよいと
思うのですが、それほどでもないようですね。
日本でも実体経済がマイナス成長である上に、
円安によって対外的に資産価値が目減りしている
にもかかわらず、(円安だからこそ？)高騰している
株価や不動産に警鐘を鳴らす声があるわけです。
両国政府はこれがバブルで終わらぬよう、経済の成長戦略を
重ね合わせていくわけですね。
私も以前、以下のような「議論を呼ぶ記事」を書きました。
米国は再び金融危機に向かうのか？
この記事では「住宅取得のハードル」を下げるために、
融資基準を緩和する新しい政策について書いています。
この政策が「危険な賭け」ではなく、有効な成長戦略の
一つとなるものと政策立案者、並びに今後の運用を
信じたいと思います。また、そう願ってやみません。
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